NOTÍCIAS

Artigo: Quando o obstáculo vira caminho: A ausência da continuidade registral como justa causa para a usucapião extrajudicial
12 DE NOVEMBRO DE 2025

Fellipe Duarte

Introdução

“[…] a inteligência, a fim de rumar para sua meta, converte todo tolhimento à sua atividade em um auxílio, resultando que a barreira se torna promotora da ação; e aquilo que é barreira na estrada nos auxilia nessa estrada.”1

A reflexão do imperador-filósofo estoico é um ponto de partida instigante para compreender a dinâmica da usucapião extrajudicial. No universo do Direito Registral, aquilo que se apresenta como obstáculo – a ausência de continuidade registral – quando não puder ser contornada pelos meios ordinários do sistema pode, paradoxalmente, converter-se em fundamento legítimo para a aquisição originária da propriedade.

É o que ocorre, por exemplo, nos casos de loteamentos não registrados. O adquirente, que deveria ter acesso a uma matrícula individualizada, vê-se diante da impossibilidade de regularizar sua situação pela via ordinária. O princípio da continuidade, que em tese assegura segurança e coerência ao sistema, transforma-se em barreira absoluta: sem o registro do loteamento, não há como abrir matrícula própria, restando apenas a escritura de fração ideal, solução artificial e desconectada da realidade.

A usucapião administrativa, nesse cenário, não é um atalho, mas um remédio jurídico. Por sua natureza originária, rompe com a cadeia dominial viciada e cria uma nova matrícula, ajustando o registro à realidade fática da posse. O que antes era impedimento passa a ser caminho: a impossibilidade de registro pela via tradicional, quando não houver outra solução, legitima a via da usucapião extrajudicial.

O presente artigo parte dessa dialética – entre obstáculo e solução – para examinar a inobservância do princípio da continuidade registral como justa causa para a usucapião extrajudicial, ressalvando que tal interpretação somente se aplica em hipóteses em que a irregularidade inviabiliza de forma absoluta a escrituração regular, demonstrando que, longe de fragilizar o sistema, essa interpretação o fortalece, pois garante que o registro cumpra sua função essencial: refletir com fidelidade a realidade jurídica e social da propriedade.

A usucapião extrajudicial e a justa causa

A possibilidade de processamento da usucapião nos cartórios veio à tona com o novo CPC, que inseriu o art. 216-A na lei 6.015/73. Em seguida, o já revogado provimento 65/17, do CNJ regulamentou a usucapião extrajudicial em todo o país. Atualmente, a usucapião extrajudicial é regulamentada pelos arts. 398 a 423 do provimento 149/23, do CNJ.

Para efeitos do presente artigo, deve-se destacar que a norma regulamentadora passou a exigir a comprovação de uma “justa causa” para o deferimento da usucapião extrajudicial, conforme art. 410, parágrafo 2º, do Código Nacional de Normas, que exige que para a usucapião extrajudicial deve ser justificado o óbice à correta escrituração das transações.

O regulamento, com muita sensatez, tomou o cuidado para que a usucapião extrajudicial não fosse utilizada de forma a burlar o sistema notarial e registral e o recolhimento de impostos das transações tradicionais.

Assim, só se autoriza a utilização da usucapião extrajudicial se ficar devidamente comprovado o óbice à tradicional escrituração do imóvel. Ou seja, se for possível a solução através de escritura de compra e venda, não é possível a usucapião extrajudicial2.

O princípio da continuidade registral

O princípio da continuidade registral ou trato sucessivo reflete que todo ato que se prática na matrícula do imóvel deve observar uma consecutividade. Ou seja, deve ser observada uma cadeia cronológica sucessiva.

Vitor Frederico Kümpel entende que a continuidade “designa que, no fólio real, uma inscrição é consecutiva a outra, devendo obrigatoriamente existir uma correspondência entre o titular do direito que outorga o título e o titular tabular – situação a que se denomina princípio da continuidade subjetiva -, bem como a coincidência do próprio objeto (continuidade objetiva)”3

Neste sentido, não se pode admitir a registro uma escritura pública de compra e venda sem que o vendedor do imóvel seja seu proprietário tabular, assim como não se pode admitir o registro de uma execução forçada se o executado não consta no fólio real.4

Merece destaque também o conceito trazido por Ricardo Dip:

O conceito de trato consecutivo registral-imobiliário – ou “trato sucessivo”, ou “continuidade” no registro de imóveis – é o de uma cadeia de nexos formais que exprimam a vinculação ininterrupta entre os consecutivos legitimados registrais (titulares inscritos, causantes) e seus correspondentes sucessores, de modo que a séria de inscrições constitutivas, declarativas, modificativas e extintivas reflitam, sem nenhuma intermitência, o histórico jurídico dos imóveis5

O ensinamento de Dip remete o leitor ao cuidado que se deve ter no entendimento de “continuidade”. Afinal, a continuidade pode abranger tanto a “espécie de um contínuo ininterrupto” quanto a um “contínuo intermitente, ou seja, a continuidade intervalar ou per saltum”.6 Ora, nem sempre uma continuidade é ininterrupta. Posto isso, a única continuidade que se admite no sistema registral é aquela ininterrupta, sem intermitências. Daí que Dip prefere o termo “trato consecutivo”.

Exatamente neste sentido é a redação do art. 195, da lei 6.015/73, segundo a qual “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Há situações, no entanto, em que não se exige a continuidade registral. São os casos das aquisições originárias (usucapião e desapropriação) e no ingresso do registro dos bens públicos.

A usucapião como aquisição originária e a desnecessidade de observância da continuidade

Sabe-se que, em regra, todo título que chega ao fólio real deve observar o princípio da continuidade. De modo que se um título chegou sem a prática de um ato que o antecedeu, deve o registrador expedir nota devolutiva para este fim.

No entanto, no caso das aquisições originárias (usucapião, acessão, formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo, legitimação fundiária) essa regra não se aplica. Aquisição originária “se dá nas hipóteses em que não haja uma conexão com um transmissor do direito, isto é, quando não existir propriamente uma transferência de direito”.7 Tanto é que nas aquisições originárias o adquirente recebe a coisa desprovida de ônus, como já decidido pelo STJ.8

Portanto, não faz sentido que o registrador de imóveis condicione o registro de carta de sentença de usucapião à prática de um ato que o precede, por se tratar de aquisição originária, como já decidiu a Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo.9

Pelo mesmo motivo, já se entendeu pela possibilidade de realização de usucapião de lote em loteamento irregular, veja-se:

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO – SUPOSTA ORIGEM EM PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO E BLOQUEIO DA MATRÍCULA, RELATIVA À ÁREA DE QUE O IMÓVEL USUCAPIDO SERÁ DESMEMBRADO, QUE NÃO IMPEDEM A AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO PELA USUCAPIÃO E O SEU RESPECTIVO REGISTRO – RECURSO PROVIDO PARA AFASTAR AS EXIGÊNCIAS FORMULADAS E DETERMINAR QUE O OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS PROSSIGA COM O PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO10.

As situações acima demonstram que nas aquisições originárias há exceção na aplicação do princípio da continuidade registral. Há, no entanto, uma outra questão: a inobservância da continuidade, em algumas situações, seria considerada justa causa para a usucapião extrajudicial? É o que será tratado no tópico seguinte.

A ausência da continuidade registral como justa causa para a usucapião extrajudicial

É sabido que o Código Nacional de Normas criou um filtro para a usucapião extrajudicial. Trata-se da necessidade de se comprovar o óbice à correta escrituração da transação, conforme disposto no art. 410, parágrafo 2º, veja-se:

• 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

A normativa buscou resguardar a usucapião extrajudicial de uma utilização indiscriminada, prevenindo não apenas prejuízos ao erário, mas também distorções no próprio sistema registral e notarial. A leitura atenta do dispositivo revela três vetores de contenção: (a) a necessidade de justificativa idônea para o óbice à escrituração regular das transações; (b) a vedação ao uso da usucapião como expediente de burla ao sistema notarial e registral; e (c) a impossibilidade de sua utilização como mecanismo de evasão tributária.

Com efeito, o que se deve compreender por “óbice à correta escrituração”? Trata-se da impossibilidade de observância dos trâmites ordinários do sistema, que pressupõem o recolhimento dos tributos incidentes, o pagamento dos emolumentos e a manifestação de vontade das partes plenamente capazes.

Nessa perspectiva, a usucapião extrajudicial somente se legitima quando o interessado demonstra, de forma robusta e documentalmente comprovada, a inviabilidade da lavratura da escritura pública de compra e venda pelos meios regulares, constituindo-se, assim, em via excepcional e subsidiária.

De maneira breve, os óbices mais comumente encontrados que justificam a usucapião extrajudicial são11 a) a inexistência de negócio jurídico com o proprietário do imóvel; b) a não localização do alienante; c) a extinção irregular da pessoa jurídica que alienou o imóvel; d) pessoa jurídica que não tem CND (nos Estados em que se exige a CND para lavrar escrituras); d) imóvel usucapiendo sem matrícula, localizado em loteamento irregular ou clandestino; e) recusa a fazer o inventário por parte dos herdeiros do alienante; f) inventários excessivos que levam à excessiva onerosidade; g) imóvel inferior ao módulo urbano ou rural.

Além dos exemplos já mencionados, cumpre acrescentar a tese ora defendida: o imóvel situado em loteamento clandestino, desprovido de continuidade registral. Trata-se de hipótese que demanda exame cuidadoso. De todo modo, a aplicação desse raciocínio requer avaliação rigorosa do caso concreto, a fim de evitar seu uso indiscriminado e desvios da finalidade do instituto.

O loteamento urbano é regulamentado pela lei 6.766/79, assim conceituado: “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” (art. 2º, lei 6.766/79).

O loteamento, de acordo com a lei, exige prévia aprovação do município (art. 12) e necessariamente prévio registro junto ao cartório de registro de imóveis (art. 18). Esse caminho exigido pela legislação pretende exatamente cumprir com o princípio da continuidade registral, à medida que com o registro do loteamento, serão indicados os respectivos lotes e serão feitas as averbações para abertura de ruas, praças, áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos (art. 20, parágrafo único).

Pode ocorrer, no entanto, de o loteamento não ter sido aprovado pela prefeitura ou, ainda que tenha sido aprovado, não ter sido registrado junto ao cartório de registro de imóveis. Situação que configura loteamento clandestino. Trata-se de situação vedada pela lei, conforme dispõe o art. 37, da lei 6.766/79: “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”. Inclusive, a conduta é tratada como crime.12

Em que pese o rigor Legislativo, não é raro encontrar, na vida prática, loteamentos clandestinos já comercializados através de contratos de promessa de compra e venda. Nesses casos, como poderia o adquirente regularizar seu lote?

Se estiverem presentes os requisitos para a usucapião (posse mansa e pacífica ao longo do tempo, com ânimo de dono), poderia ser utilizada a via da usucapião extrajudicial?

Aqui, o núcleo da discussão está na possibilidade (ou não) de se utilizar da ausência da continuidade registral como óbice à correta escrituração do imóvel.

De antemão, sustenta-se a tese de que, nos casos em que a quebra da continuidade registral não puder ser contornada pelos meios ordinários do sistema, tal ausência configura justificativa legítima para obstar a correta escrituração do imóvel. Tal conclusão decorre de uma leitura atenta do texto normativo, segundo o qual “deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações”.

Note-se que a exigência legal não se refere a qualquer tipo de escrituração, mas especificamente àquela que se qualifica como “correta”. O adjetivo, embora pareça redundante, possui relevância técnica: “correto” é aquilo que se encontra livre de vícios ou defeitos, em estrita conformidade com as regras jurídicas aplicáveis13.

Dessa forma, a contrario sensu, se a escrituração somente puder ser realizada de maneira viciada, isto é, em desacordo com os requisitos de validade e regularidade impostos pelo ordenamento, então a própria lei admite a possibilidade de sua não realização. Em outras palavras, a norma não impõe a prática de um ato formalmente defeituoso; ao contrário, reconhece que a inexistência de condições para a escrituração regular constitui motivo idôneo para a sua recusa.

No caso em apreço, não seria possível a escritura pública de compra e venda de lote justamente por inexistência do lote. Afinal, não houve a abertura de lotes na matrícula do imóvel. Há somente uma matrícula de área maior, sendo que o “lote” estaria dentro dessa área.

Ainda que se pensasse em escritura pública de compra e venda de fração ideal, esse ato não poderia ser praticado, menos ainda registrado junto ao cartório de registro de imóveis, conforme verifica a doutrina:

Parcelamento disfarçado sob a forma de condomínio voluntário é aquele expresso em negócio jurídico de alienação de frações ideais em que há elementos objetivos reveladores da ocorrência de fraude à lei do parcelamento do solo urbano, tal como: a. localização, numeração ou metragem em parte certa; b. a atribuição de área determinada à fração ideal; c. a alienação de inúmeras pequenas frações ideais; d. a alienação para significativa pluralidade de condôminos sem vínculo de parentesco ou de outra ordem especial; e. a disparidade entre as áreas alienadas e a área total do imóvel14.

Tratando-se de escritura pública de fração ideal quando há elementos que indicam burla à lei 6.766/79, entendemos sensato que o notário recuse, de forma fundamentada, sua lavratura. Embora o notário formalize juridicamente a vontade das partes15, como ele tem necessariamente de entrar no mérito do negócio, verificando se tratar de negócio nulo ou anulável, geralmente não se pode praticar o ato16. Lembrando, ainda, que o art. 166, VI, do CC considera nulo o negócio jurídico quando tiver por objetivo fraudar lei imperativa.

Além disso, ainda que houvesse a escrituração dessa forma, o título não seria passível de registro por se tratar de modo oblíquo e irregular de loteamentos e desmembramentos que desatendam aos princípios da legislação. A esse respeito, vide art. 99117, do provimento conjunto 93/20, da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais e itens 166 e 166.118, Capítulo XX, do Código de Normas do Extrajudicial do Estado de São Paulo.

A própria jurisprudência defende essa vedação:

[…] É vedado proceder ao registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio geral, caracterizadoras, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos que desatendam aos princípios da legislação civil – Mostra-se juridicamente inviável a alienação e o registro de frações ideais em condomínio comum, dado que a hipótese fere o princípio da continuidade de registro, pedra de toque sob a qual repousa a confiança que a população deposita no sistema de publicidade registral – Recurso ao qual se dá parcial provimento (Des.JELP).19

Assim, a vedação expressa à escrituração de frações ideais, quando presentes indícios de burla à lei 6.766/79, reforça o entendimento aqui sustentado: nos casos de loteamentos clandestinos, a ausência de continuidade registral configura verdadeiro óbice à correta escrituração, legitimando, portanto, a utilização da via da usucapião extrajudicial.

Conclusão

Marco Aurélio, em suas meditações, ensinava que “a inteligência, a fim de rumar para sua meta, converte todo tolhimento à sua atividade em um auxílio, resultando que a barreira se torna promotora da ação; e aquilo que é barreira na estrada nos auxilia nessa estrada”. Essa máxima estoica traduz com precisão a lógica que permeia a usucapião extrajudicial diante da ausência de continuidade registral.

O que, inicialmente, se apresenta como barreira intransponível – a impossibilidade de escrituração regular – quando não puder ser contornada pelos meios ordinários, converte-se em fundamento legítimo para a aquisição originária da propriedade. Ao reconhecer a ausência de continuidade nessas hipóteses específicas como justa causa, o sistema não se fragiliza, mas se fortalece. Isso porque, em vez de forçar soluções artificiais e juridicamente defeituosas, como escrituras de frações ideais em loteamentos clandestinos, abre-se uma via legítima e transparente de regularização.

Assim, a usucapião extrajudicial não é um atalho, mas o próprio caminho que o ordenamento jurídico oferece para que o registro cumpra sua função essencial: refletir a realidade social e garantir segurança jurídica. Tal como para Marco Aurélio, também no Direito Registral a barreira não paralisa, ela orienta. A ausência de continuidade registral, longe de ser um beco sem saída, quando insuperável por outras vias, é a circunstância que justifica e legitima a via da usucapião extrajudicial, transformando o impedimento em solução e reafirmando a vitalidade do sistema registral brasileiro.

1 MARCO AURÉLIO. Meditações. Tradução de Edson Bini. São Paulo: Edipro, 2014. Livro V, §20, p. 63.

2 Embora sem expressa disposição legislativa no mesmo sentido, essa regra tende a ser aplicada na usucapião judicial.

3 Kumpel, Vitor Frederico et al. Tratado Notarial e Registral. 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 288.

4 “Registro de Imóveis – Carta de Adjudicação expedida em ação judicial movida contra sociedade comercial – imóvel registrado em nome dos sócios – ausência da indicação no título judicial do reconhecimento de responsabilidade dos sócios pelas dívidas da empresa – violação do princípio da continuidade – necessidade da expressa referência dessa circunstância no título – acesso ao registro tabular negado – Recurso não provido (Acórdão no processo 0014584-20.2010.8.26.0100, do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, Rel. Maurício Vidigal, publicado em 23.09.2011”.

5 DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios). Deascalvado, SP: Editora PrimVS, 2017, p. 185

6 DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios). Deascalvado, SP: Editora PrimVS, 2017, p. 183.

7 Kümpel, Vitor Frederico et al. Tratado Notarial e Registral, vol 5, 1ª ed. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 916.

8 STJ – REsp: 2051106 SP 2022/0337278-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/10/2023, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023.

9 Registro de imóveis – usucapião extraordinária – exigência de registro da escritura de aquisição dos anteriores compradores com o proprietário tabular e de reconhecimento de firma dos compromissários compradores apelantes – forma originária de aquisição de propriedade – desnecessidade de observância do princípio da continuidade registral – reconhecimento de firmas não exigível porque a usucapião é o título que se pretende registrar – afastadas as exigências – dúvida improcedente – apelação provida para determinar o processamento da usucapião. CSMSP – Apelação Cível: 1000692-26.2022.8.26.0126.

10 TJ-SP – Apelação Cível: 1000363-84.2023.8 .26.0059 Bananal, Relator.: Francisco Loureiro (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 16/02/2024, Conselho Superior da Magistratura, Data de Publicação: 20/02/2024

11 Os exemplos trazidos estão expostos em recomendado artigo de autoria de Letícia Franco Maculan Assumpção, Ana Clara Amaral Arantes Boczar, Carlos Rogério de Oliveira Londe e Daniela Bolivar Moreira Chagas, disponível aqui.

12 Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública. I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos; II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença; III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

13 Disponível aqui.

14 AMADEI, Vicente Celeste. Como lotear uma gleba: o parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais (loteamento e desmembramento). 4ª ed. Campinas, SP: Millennium Editora, 2014, p. 24.

15 Art.6º, I, Lei nº 8.935/94.

16 KÜMPEL, Vitor Frederico. Tratado Notarial e Registral vol. III.1aed. São Paulo:YK Editora, 2017, p. 175.

17 Art. 991. É vedado proceder ao registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio geral, caracterizadoras, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou desmembramentos que desatendam aos princípios da legislação civil.

18 166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

Para comprovação de efetivação de parcelamento irregular, poderá o oficial valer-se de imagens obtidas por satélite ou aerofotogrametria

19 TJ-MG – Apelação Cível: 50095870420228130114 1.0000 .23.255685-2/001, Relator.: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 12/06/2024, Data de Publicação: 18/06/2024

Fonte: Migalhas

The post Artigo: Quando o obstáculo vira caminho: A ausência da continuidade registral como justa causa para a usucapião extrajudicial first appeared on Anoreg RS.